住建部发文！不可大规模拆迁城中村！

为深入贯彻党的十九届五中全会精神和“十四五”，规划纲要部署要求，指导各地积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题，住房和城乡建设部日前研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，现向社会公开征求意见。

《征求意见稿》指出，实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。

坚持划定底线，防止城市更新变形

严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；

严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力；

严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系；

确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

坚持应留尽留，全力保持城市记忆

保留利用既有建筑。

保持老城格局尺度。

延续城市特色风貌。

坚持量力而行，稳妥推进改造提升

加强统筹谋划。

探索可持续更新模式。

加快补足功能短板。

提高城市安全韧性。

公众可在2021年8月20日前，通过以下途径和方式提出意见：

1

电子邮件

通过电子邮件将意见发送至：zjbcssjc@mohurd.gov.cn，邮件主题请注明“关于在实施城市更新行动中防止大拆大建公开征求意见”。

2

信函

通过信函方式将意见寄至：北京市海淀区三里河路9号住房和城乡建设部建筑节能与科技司（邮编100835），并请在信封上注明“关于在实施城市更新行动中防止大拆大建公开征求意见”字样。

3

传真

将有关意见传真至：010-58934466。

不得大拆大建！释放什么信号？

这意味着，

狂飙突进式的城市更新大概率要放缓了，

而借助大规模旧改推高房价、

房租的传统玩法，

已经不合时宜了。

楼市调控，

终于从房地产市场，

覆盖到了旧改市场。

一个旨在全面管控楼市的调控格局

即将形成。

01

大拆大建的问题有多大？

这份文件对此直言不讳：

在城市更新推进过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

历史曾经多次证明，任何一次大拆大建，都容易导致房价、房租暴涨，带来新的问题。

道理很简单。大拆大建之下，原有的存量住房被拆除，而新建的房子快则2-3年、慢则5年以上才能交房，供求出现期限错配，自然导致房价、房租蠢蠢欲动。

同时，大拆大建固然会带来一些“钉子户”，但更多的原住民都成了“一夜暴富”的对象，这些释放出的购买力，则会带动房价的上涨。

尤其对于一些超大特大城市来说，城中村本来就是潜在的“低成本生活区”，在深圳等地，有一半人都住在城中村。

如果城中村被集中拆迁，所有旧村一股脑被纳入改造范围，那么房价、房租的上涨就是难以避免的。

当然，从中长期来看，城市更新则能为城市带来新的住房增量，从而在一定程度上起到平抑房价的作用。

这些效果，可能要到3-5年之后才能体现，而当下的刚需群体，却不得不面临房价大涨的现实。

02

严控大拆大建，要求有多严？

其一，不得大规模、短时间拆除城中村。同时，住房租金年度涨幅不超过5%。

其二，严控大规模拆除、大规模增建，旧改的范围和规模都要受到限制了。

其三，老城区更多是微改造，老旧小区将告别大拆大建模式。

●主要城市2000年前老旧小区占比

03

城市更新，为何要防止大拆大建？

大拆大建是典型的房地产过度开发模式，能短期刺激GDP，但也遗留无数问题。

大拆大建对GDP的支撑，主要来自于房地产投资和基建投资的疯狂飙升，这些投资大多数转化成了GDP中的“投资”，从而成为房地产依赖的重要来源之一。

大拆大建，还能带来相当大的土地财政收入。在整个大拆大建的链条里，原住民获得一部分财富，开发商获得了一部分开发收益，而地方政府则拿走了土地收益。

这是过去“旧改”的常规玩法，但这一轮的城市更新有所不同。

城市更新，要的是不只是简单的拆迁改造，而是与历史保护、产业升级、提高城市活力、打造经济新增长极结合起来，这就超出了传统的开发思维。

有没有产业导入，能不能改变居民生活，会不会增加公共空间，能不能带来投资驱动之外的新增长极？

这是考验新一轮城市更新的关键所在，也是对“大拆大建”模式的有力纠偏。

来源：央视新闻